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生産緑地の問題は家族信託にも関係ありますか?

1992年の改正生産緑地法によって、多くの生産緑地は初年度に指定を受けています。そのため、それから30年後に当たる2022年には、多くの生産緑地は営農義務が外れます。これを「生産緑地の2022年問題」といいます。ここでは、この「生産緑地の2022年問題」と生産緑地の売却について見ていきましょう。

生産緑地の定義

そもそも、生産緑地とはどのような土地のことなのでしょうか。

生産緑地とは、住宅を建築できる市街化区域内の土地の中で、1992年の改正生産緑地法にて指定された土地のことです。本来、年における市街化区域は原則的に市外とすることを目的とした土地であり、農地であっても宅地化するべき土地として定義づけられています。しかし、実際には大都市圏であっても農業を営む者は多く、市街化区域でも農地として運用することを強く求められている土地は数多くあったのです。また、市街地にも一定の範囲の緑地を保全することも求められていました。

こうした状況を鑑みて、1991年3月に生産緑地法が改正されました。これによって、市街化区域で農地として用いるために保全される生産緑地と宅地化を進めるための農地である特定市街化区域農地、つまり宅地化農地が分けられることになったのです。生産緑地として指定された土地は、建築物を建てる、売却するといった行為が制限されます。さらに、生産緑地は指定から30年間農地として管理することを求められるようになりました。

反面、生産緑地に指定されることにはメリットもあります。生産緑地は、一般の農地と同様固定資産税が低く抑えられますし、相続税の納税猶予措置が受けられます。生産緑地は、その使用に制限がかかる代わりに、税制面で優遇があるのです。これに対し、宅地化農地には宅地と変わらない額の固定資産税が課税され、相続税の納税猶予といった優遇措置を受けることもできません。

2020年を迎えると生産緑地はどうなるのか

生産緑地の指定は永久ではなく、30年間と定められています。そのため、1992年に生産緑地としての指定を受けた土地は、30年後の2022年に指定が解除されます。そうなると、今まで制限されていた売却が可能になるので、行政に対し買い取りを申請することができるようになります。そこで問題となるのが、多くの人が生産緑地の指定が解除された土地を一斉に売却しようとするリスクです。放置すると土地が供給過多となり、地価が下がることが予想されます。これが「生産緑地の2022年問題」なのです。

2014年3月31日時点で、全国に存在する生産緑地はおよそ1万3,653ヘクタール。このうち、2022年で指定解除となる土地は8割と見られています。

生産緑地を売却するには?

「生産緑地の2022年問題」をどのように解決していくかの前に、生産緑地を売却するにはどうすればいいのかを見ていきましょう。

指定解除の申し出を行う

生産緑地を売却するには、一定の条件を満たすことで生産緑地の指定解除をする必要があります。指定解除の申し出を行うには、指定から30年間経過している、病気などの理由で農業に従事できないことを証明する、土地の所有者本人が死亡しており相続人が農業に従事していないといったような条件を満たさなければいけません。こうした条件を満たすことができれば、指定解除の申し出を行いましょう。指定解除の申し出すると、農業委員会への買い取り申し出、買い取り希望照会、農業従事者への買い取りあっせんが行えるようになります。

地目が農地の場合の対応

生産緑地の登記上の地目が「田畑などの農地」となっている場合は、売却するためには管轄区役所にある農業委員会に届け出て、農地転用の許可を得る必要があります。場合によっては平米数や土地の形状・質の関係上、開発許可を得なくてはならないこともあります。開発許可を得る際には事業計画などを提示しなくてはいけません。一般の人にはこれは困難なので、通常そうした場合には開発行為を実際に行う業者から開発許可の申請を行い、土地の所有者の同意を得るという形になるでしょう。

地目変更登記も行う

生産緑地を売却するには、農地のままでは所有権の移転ができないので、地目変更登記も必要です。地目変更登記を行うには、農地転用の許可書を法務局へ提出し、地目を「雑種地」や「宅地」に変更してもらいます。

生産緑地の売却には家族信託が活用できる!

生産緑地の売却には開発許可等のさまざまな手続きがいるため、実際に売却するまでに長い期間がかかることがあります。所有者が高齢であった場合、生産緑地を売却する前に所有者が亡くなったり認知症になってしまったりする可能性も現れるため注意が必要です。この問題を回避する手段として有効なのが家族信託なのです。

生産緑地は広大であることが多いので、宅地になってもすぐに買い手がつくとは限りません。そのため、一気に生産緑地の売却が始まって供給過多になる前に生産緑地の指定解除をしておけば、売却に備えることができるでしょう。

ただし、生産緑地の指定解除や農地転用許可がなければ、生産緑地を信託財産として扱うことはできないので注意しましょう。

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司法書士

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